Kaufabwicklung

Schritt für Schritt

So läuft der Immobilienerwerb über uns in Kroatien ab

Wir bieten Ihnen eine Vielzahl von geprüften Immobilien an. Diese senden wir Ihnen vorab mit entsprechenden Informationen und Bilder zu. Interessieren Sie sich konkret für ein oder mehrere Objekte, organisieren wir für Sie die Besichtigungstour mit unseren Partnern vor Ort. Dafür ist es sinnvoll, uns rechtzeitig mit Ihnen abzusprechen. Vor jeder Besichtigung schließen wir mit Ihnen einen Besichtigungsauftrag/Maklervertrag ab.

Dieser regelt die vertraglichen Angelegenheiten zwischen Vermittler und Käufer. Die Besichtigungen sind grundsätzlich kostenfrei. Die vertraglich vereinbarte Maklerprovision ist erst dann fällig, wenn tatsächlich ein rechtsgültiger Kaufvertrag zustande kommt.

Im Vorfeld über Preise zu verhandeln gestaltet sich als schwierig, da die Verkäufer sich einen persönlichen Eindruck verschaffen wollen, ob ein echtes Kaufinteresse vorliegt.

Die Besichtigung

Die von Ihnen vorher ausgesuchten Objekte werden dann zeitlich und örtlich mit Ihnen abgesprochen.

Vor Ort werden Sie dann vom Partner-Makler empfangen und nehmen die ersten Besichtigungen vor. Es kommt durchaus manchmal vor, dass sich aufgrund der Vielzahl unserer Objekte spontan noch andere Objekte angeschaut werden.

Sollten Sie sich konkret für ein Objekt entscheiden und man ist sich mit dem Verkäufer grundsätzlich einig, brauchen Sie erstmal eine OIB-Nummer (Osobni Identifikacijski Broj).

Diese OIB-Nummer braucht jeder, der in Kroatien Rechtsgeschäfte mit notarieller Beurkundung abschließen will. Hier stehen wir Ihnen zur Seite und helfen Ihnen bei der Beschaffung dieser OIB-Nummer beim zuständigen Finanzamt.

Für die Beantragung der OIB-Nummer braucht man:

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Kroatien

Nach geltenden EU-Recht ist ein EU-Bürger beim Immobilienerwerb gegenüber dem Einheimischen gleichgestellt, d.h. der Käufer aus dem EU-Raum, darf nicht benachteiligt werden. Üblicherweise kommt es erstmal zu einem Vorvertrag. Käufer und Verkäufer räumen sich Zeit ein, um gewisse Dinge zu erledigen. Der Käufer sorgt für die Beschaffung des Kaufpreises. Der Verkäufer klärt noch gewisse Papiere ab bzw. lässt sie ergänzen.

Anzahlung: In der Regel einigt man sich auf eine Anzahlung in Höhe von ca. 10%-20% des Kaufpreises. Man kann sich aber auch darauf einigen, erst dann den kompletten Kaufpreis zu bezahlen, wenn alles rechtsgültigen Papiere vom Verkäufer vorliegen.

Alle relevanten Punkte, die später im Kaufvertrag festgehalten werden, stehen auch im Vorvertrag.

Das sind:

Die Adressen von Käufer und Verkäufer
Objektbeschreibung mit allen wichtigen Punkten
Grundbuchauszug der einer ordentlichen Prüfung vom Rechtsanwalt unterzogen wird
Nachweis über Schuldenfreiheit bzw. Lastenfreiheit des Objektes
Höhe der Anzahlung und des Kaufpreises
Festlegung des Rechtsanwalts- bzw. Notartermin
Zeitpunkt der Übergabe
Festlegung der vereinbarten Punkt, wenn es nicht zum Kauf bzw. Verkauf kommt.
Damit Käufer und Verkäufer ihre Sicherheit haben, ist es üblich das der Käufer seine Anzahlung verliert, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht leistet oder vom Kauf zurücktritt.
Der Verkäufer zahlt die doppelte Summe der Anzahlung an den Käufer, wenn er zwischenzeitlich die Immobilie an jemanden verkauft oder vom Verkauf zurücktritt.

Unsere deutschsprachige Rechtsanwaltskanzlei hat hierüber eine mehre Jahrzehnte lange Erfahrung und regelt alles im Sinne von Käufer und Verkäufer.

Zwischenzeitlicher Übergang vom Vorvertrag zum Kaufvertrag

In der Zwischenzeit kümmert sich unsere Rechtsanwaltskanzlei um die Überprüfung der Rechtmäßigkeit und Vollständigkeit aller Papiere und Unterlagen. Ein in Kroatien zugelassener Rechtsanwalt haftet auch für diese Rechtmäßigkeit.

Grundsätzlich empfehlen wir die Hinzunahme unsere Rechtsanwaltskanzlei, weil viele Unterlagen noch vom Sozialistischen EX-Jugoslawien stammen und an das EU-Recht angepasst werden müssen.

Die Kosten für den Rechtsanwalt übernimmt der Käufer. Unsere Kanzlei ist amtlich bestellter Gerichtsdolmetscher.

Der Kaufvertrag

Bei dem Notartermin wird dann der Personalausweis beim Notar beglaubigt. In Anwesenheit unseres Rechtsanwaltes wird dann der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen. Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis (von Bank zu Bank). Grundbucheintrag: Unser Anwalt reicht dann den unterzeichneten Kaufvertrag bei Gericht ein, um die notwendige Bewilligung zum Grundbucheintrag zu erhalten.

Nach kroatischem Recht erfolgt dann eine sog. Grundbuchsperre auf den Namen des Käufers. Ist die Bewilligung zugestellt wird der Käufer in das Grundbuch eingetragen. Danach erhält der Käufer vom Finanzamt eine Rechnung über die allfällige Grunderwerbssteuer in Höhe von 3% des Immobilienkaufpreises, ohne Mobiliar. Es macht Sinn auch gleich sich um weitere Anmeldungen zu kümmern, wie Strom, Wasser, Telefon, Müllabfuhr. Auch hier stehen wir Ihnen komplett hilfreich zur Seite.

Ebenso empfehlen wir Ihnen den Abschluss einer übliche Gebäudeversicherung mit den Risiken, Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und Elementar. Hierüber erfahren Sie mehr unter dem Punkt Versicherungen.